【中报点评18】远洋集团:三方面调结构力图稳健发展

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2018-08-24 23:03

  导 读

阶段性结转节奏等影响下,上半年营收和毛利率有所下滑,销售业绩同比增幅达到48%,但行业排名依然下降。下半年可售货值可达1300亿 ,预计全年千亿目标完成难度不大。

作者|沈晓玲、杨燕

  

2018年上半年,远洋实现451.06亿合同销售额,业绩同比增幅达48%,但上半年营业收入与毛利率双双下滑,盈利能力有所下滑。而本次业绩发布会上,远洋表示已经在做产品、投资结构、财务等方面的调整,力求持续稳健发展。

  

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销售:上升的销售未能阻止行业排名下调

2018年上半年,远洋合同销售同比上涨48%,全年实现千亿目标可期。2018年上半年,远洋集团实现合同金额451.06亿元,同比上升48%,创下近几年历史新高。销售面积230 .77万平方米,同比增长41%。就全年千亿目标来看,上半年远洋集团完成全年销售目标的45%,即下半年还需实现销售549亿。而远洋下半年可售货值可达1300亿,且其中新增货值1022亿,如此远洋只需完成42%的去化率,即可完成全年目标,我们预计全年千亿目标完成难度不大。

行业排名自15年的18位持续下降至30位上下。虽然2018年上半年远洋销售业绩同比上升明显,然而就整个行业排名来看,自2015年以来远洋的销售金额排名从18名下滑到目前的30位上下。除了前30强销售竞争激烈外,远洋自身的发展速度也面临持续提速的压力。

从合同销售分区域来看,环渤海区域以191.17亿元的销售业绩,4成的贡献率位于四大区域之首,但贡献率相比2017年全年的占比下降1个百分点,主要是因为2018年上半年中西部业绩占比有所上升。数据显示2018年上半年中西部占比18%,高于2017年中西部10%的占比。

从合同销售的城市能级来看,远洋仍然以一线、二线城市为主。2018年上半年一二线城市总体占比90%,和2017年相比小幅下滑,三四线城市销售占比提升,上半年三四线城市实现43.55亿销售业绩,贡献率和2017年相比增加了3个百分点,中山区域依然是三四线城市业绩贡献主力,贡献率达到70%。

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投资:环渤海及二线城市依然是主战场

土地储备足以支撑未来三年50%的业绩增速,截止2018年上半年,远洋总土地储备达3918.7万平方米,土地权益面积2106.2万平方米。按照上半年的销售均价19548元/平方米,远洋土地货值可达7660亿元,如从现在开始企业不拿地,在年底完成1000亿销售目标后,截止到年底仍可剩余7111亿元的土地货值。如果按照企业年初制定的目标,即未来三年50%的规模增速,也就是2019年实现1500亿,2020年实现2250亿,按照总货值50%的去化率,远洋也能完成,目前土地储备足够支撑远洋近三年的业绩增长。

从区域分布来看,仍然是以环渤海区域为主,新进长三角、珠三角三四线,力图均衡土储分布。截止2018年上半年,远洋总土地储备较17年底相比上升15%。根据企业公布的总土储明细来看,全国四大区域分布中,环渤海区域以2075.8万平方米的土储量位居首位,占比53%,同时,该区域也为集团提供了2325.6万平方米的可售建面。和2017年相比,环渤海土储占比下降4个百分点,长三角和珠三角土储占比均有小幅上升。

而在远洋2018年新进入的城市中,滁州、常州、台州均为长三角三四线城市,湛江、茂名为珠三角三四线城市,可以看出远洋除了在环渤海区域深耕发展外,对长三角、珠三角等城市土地储备也正在加强,两大区域及三四线城市进驻城市的增加,一定程度上有利于远洋土地储备的均衡。从总土地储备的不同城市能级分布来看,远洋仍二线城市为主,集团二线城市总土地储备高达2099.3万平方米,占比53%,可售建面为2438.9万平方米。

新增土地储备权益占比上升明显,土地购置成本创历史新高。2018年上半年,远洋购入39幅地块及1个成熟项目,土地平均购置成本9,300元/平方米,创历史新高。新增土地储备604.4万平方米,土地权益面积308.2万平方米,权益占比51%,自2016年以来,权益占比已经连续两次上涨。根据远洋的2018年上半年业绩发布会,远洋表示,在地块投资比例上,以操盘作为重要合作条件,去年年底开始,小盘就自己拿,合作的话最多两家公司,这样保证操盘可控。

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财务:提升的土地成本压缩利润空间

盈利水平下降,上半年营业收入与毛利率双双下滑,根据企业公告,2018年上半年远洋集团营业额约为人民币153.76亿元,同比下降11%。毛利为人民币36.15亿元,同比下降5%。毛利率为24%,相比去年同期年上升2个百分点,但和2017年全年相比下降1个百分点,其主要原因是土地平均购置成本及建安成本都比2017年同期相对较高。

公告数据显示,2018年上半年结转部分的远洋物业开发业务平均土地成本(包含车位)约为5900元/平方米,比2017年同期的5200元/平方米高,同期内的物业开发业务的建筑成本(包含车位)也比2017年同期上升400元/平方米。此外,远洋内部的产品及投资结构的调整,都一定程度上影响到远洋的毛利。对此,远洋地产表示将要加快速度,扩大规模。

高端项目没有给远洋带来高利润率,土地成本压缩利润空间。根据企业2013年到2018年上半年新增土地平均楼板价及项目销售均价来看,远洋集团整体的项目销售均价随着新增土地楼板价的上升而大幅上涨。

在2018年上半年销售排名前30强的企业中,除远洋外,6家企业如招商蛇口、融信集团、龙光集团的销售均价超过19000元/平方米,这些企业的毛利率普遍达到30%以上。

在本次业绩发布会上,远洋表示今年上半年收入增长低于市场预期,但与内部管理一致,因为公司在做产品以及投资结构的全面调整,2017年结构高端、大盘比重相当严重。从去年下半年开始,已经对刚需、首改的标准化做了大量的研究准备工作,2018年上半年在产品的定位上,开始围绕刚需、首改, 来保证产品投资的快周转。但是从今年上半年新增土地9300元/平的平均楼板价来看,与企业准备提升刚需、首改的策略,还未完全匹配,我们认为远洋在产品结构的调整上仍需要一定时日。

在资本运营方面,虽然净负债率提升,但整体财务依然相对稳健。在净负债率方面,2014-2016年,净负债率下滑趋势明显,但2017年净负债率同比上升18个百分点,2018年上半年比2017年上升14个百分点,达到76%。长短债务比方面,2018年上半年由2017年的5.1下降至3.41,现金短债比也持续下滑,由2017年的2.48下降到1.56。

2018年上半年,远洋集团在融资方面,共发行了两次共60亿元人民币的中期票据,和其他企业相比,远洋上半年的融资较少。在进入到7月份以后,远洋在融资方面有所增加,公司债、境外融资等多种融资方式纷纷上线,整体来看,企业的目前并无偿债压力。

境内外债务占比中,外债比例36%,需警惕外汇波动影响。和2017年底相比,外币债务占比下调3个百分点,但截止2018年上半年远洋集团仍有36%的贷款为美元及港元,由于目前人民币存在潜在的贬值风险,因此存在着外汇波动风险。对此远洋表示,已经着手调整外币借贷占比,及已经订立一定比例的远期合约,以减低未来年间的汇兑损失。

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战略:多元化业务营收占比稳步上升

物业开发依然占营收主力,其他三项占比同比均上升。2018年上半年,远洋集团在多元化发展领域进一步取得成效,根据远洋公告,今年上半年,物业开发依然是营收主力,占比达到84%,其余三项业务营收也有所上升,其中远洋集团物业管理同比2017年上半年上升31%,物业投资提升15%,其他房地产相关业务提升11%。

在物业投资方面,2018年上半年,远洋物业投资营业额达5.42亿元,同比上升15%,截止到2018年6月30日,集团共持有19个经营中投资物业,以写字楼为主。持有物业方面,运营面积116万平方米,目前在建项目190万平方米,其中75%位于北京、上海。主要以写字楼为主,占比56%,零售占比37%,酒店占比5%,长租公寓占比2%。

在物业管理方面,远洋上半年营业额达5.94亿元,同比上升31%,其中物业方面(远洋亿家)管理面积达到5000万平方米。

其他房地产相关业务方面,养老地产方面,到2018年远洋集团已正式涉足养老产业长达六年之久,在运营模式上“轻重并举”, 远洋椿萱茂全国连锁经营,目前在营项目9个,提供约2200个床位,轻重资产结合模式储备床位过万张,目标于2020年运营25000个床位,实现营业收入10亿元。

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