安全第一!融创战略优势继续转化 全年销售额或超4500亿

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2018-09-04 20:38

强运营、控投资、降杠杆,融创中国2018年上半年继续将这一战略优势,转化为优异且安全的财务表现。同期实现营收465.8亿元,同比增长215.3%,实现归母核心净利润66.1亿元,同比大涨292.3%。

  

《投资时报》记者 孟楠

“安全是第一位的”,融创中国控股有限公司(下称融创中国,01918.HK)董事会主席孙宏斌在2018年中期业绩会上多次强调“安全”二字。

事实上,在以现金流的绝对安全作为经营宗旨的前提下,融创中国业绩正在迎来高质量增长。强运营、控投资、降杠杆,在延续这一安全战略的前提下,融创中国在今年上半年迎来了亮点频出的财务表现。

8月31日,融创中国公布2018年中期业绩。今年上半年,该公司实现营业收入465.8亿元(人民币,下同),同比增长215.3%;实现毛利润115.3亿元,同比增长251%;实现归母净利润63.6亿元,同比大涨287.7%;而归母核心净利润收获66.1亿元,同比大涨292.3%。基本每股盈利达到1.45元,同比大涨245%。

今年以来,“房住不炒”的政策影响下,房地产市场调控力度频繁加码。纷沓而至的则是限价销售、去杠杆、库存去化、利润压缩,风险波动加大等房企当下不得不面对的经营压力。

在此市场环境下,得益于连续多年跨越式增长构筑的规模护城河,前瞻性的战略决策,以及全国的均衡布局,遵守政策规则和市场规则的融创中国,2018年上半年依旧交出一份靓丽的“中考成绩”。

《投资时报》记者了解到,经过三年的高速发展,融创实现了快速强劲发展,毛利率水平不断提升、杠杆稳步下降,融创已经进入财务均衡、稳健发展的新阶段。伴随着市场趋势的改变,善于把握市场节奏的融创中国适时作出策略调整,接下来将“严控投资、稳健经营,构筑更为牢固的护城河”。

孙宏斌在业绩会答记者问时表示,“如今市场比较焦虑,主要源于两大压力——一是有的开发商布局出了问题;二是限价环境下,去年前年买了高价地的人会有亏钱的压力。”他同时表示,出于对2016年10月时对当下政策与市场环境的预判,融创提前做好了拿地渠道和土地结构上的合理布局,除了并购以外,融创自2016年10月至今基本没有在公开市场拿过地,同时,融创92%的土地,均布局在一二线及环一线核心城市。孙宏斌直言,融创一直重视安全,“小心谨慎的把公司做安全,是很重要的。”

利润增速迅猛

“我们该升的升了,该降的降了。”从业绩会的开场白就能感受到,融创中国管理层对于中期业绩的满意度颇高。

身处严厉的房地产调控中,仍然实现业绩快速增长,得益于融创中国具有前瞻性的研判能力和精准的战略布局。

2018年上半年,融创中国归母净利润实现63.6亿元,归母核心净利润实现66.1亿元,同比增幅分别达287.7%和292.3%。

净利润和核心净利润是衡量一家企业盈利水平的重要参数,融创中国这两项指标接近300%的涨幅,是其有史以来取得的最高同比增幅。放诸行业,这样的增长幅度即使在TOP10房企中亦是名列前茅。

这标志着融创中国在过去几年精准的战略布局之后,已步入收获周期。连续三年合同销售金额实现跨越式增长,是其盈利增长的根本。

数据显示,融创中国2016年和2017年实现合约销售分别为1506亿元和3620亿元,同比增长分别为120%和140%;2018年上半年,实现合同销售金额1915.3亿元,同比增长76%;截至今年前7月,融创完成的合同销售额已达2254亿元,完成全年4500亿元销售任务50%以上。同比2017年前7个月37%的完成比率,融创中国超额完成2018年既定销售目标是大概率事件。

西南证券发布的研究报告显示,融创2018年全年推盘货值约6745亿元,2018年全年销售额目标为4500亿元,考虑到2017年整体去化率约为80%,只要2018年去化率达到67%就能完成4500亿的销售目标。

融创中国利润率稳步提升则是盈利大涨的另一个关键因素。

中报显示,今年上半年,融创中国销售毛利约115.3亿元,同比增长251%,毛利率快速提升至约24.7%。如果剔除销售成本中包含业务合并收益对应的收购物业评估增值带来的影响,融创的实际毛利率为34.1%。

从销售数据上看,融创2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%。考虑到房地产行业会计处理原因,结转收入滞后于销售。2017—2018年上半年融创快速增长的销售,必将推动融创进入收入大幅增长期。毛利率水平近年来的持续攀升,也显示上市公司运营优化已取得实效,核心净利增长有望持续释放。

优质土储保驾未来增长

“严控买地节奏,不买贵的地。”在土储战略上,孙宏斌一直如是强调。

作为房地产行业中知名的并购之王,融创中国在如何获取低价优质的土地储备方面拥有者别人“学不来”的独门秘籍。更为重要的是,通过并购获得的大量低成本土地储备,为该公司将来的发展奠定了坚实基础。

今年上半年,融创进一步提高拿地标准,控制拿地节奏和规模,合计获取土地总建筑面积2920万平米,权益建筑面积1545万平米,平均土地成本仅为3620元/平米,为近年来获取土地均价的新低。

截至8月30日,融创拥有土地储备2.31亿平方米,其中绝大部分是通过并购获取,超过92%位于一二线及环一线城市,土地平均成本仅为4470元/平方米。对应1?7月期间,融创超过15000元/平方米的销售均价而言,融创可运作的利润空间十分丰厚。

中报显示,融创中国现有土地储备可提供的总货值高达3.29万亿,其中92%集中在一二线及环一线城市。货值充足、布局健康且高质量的土地储备,足以支撑该公司在未来多年内保持行业头部企业的地位。

业内人士表示,“融创布局具有前瞻性,抢在市场热度提升之前布局热点城市,货值充裕,且含金量高,为未来的销售和业绩的快增长提供强有力保障。”

“融创未来仍将聚焦一二线核心城市为主的布局方向,继续坚持高拿地标准,严格控制土地获取节奏和规模。”汪孟德在业绩会现场表示。

杠杆持续稳步下降

今年以来,在全国倡导去杠杆的宏观经济环境下,融创中国身体力行地坚持“强运营、控投资、降杠杆”。

截至今年6月末,融创中国总资产为6699亿元,同比上年末6231亿元增长468亿元;所有者权益为635亿元,较上年末606亿元增加29亿元。经营规模提升的同时,有息负债持续下降,较上年末减少近百亿。

“我们会坚决持续地降杠杆。”孙宏斌如是说,同时他表明,融创的资金也会一直保持安全状态。

身处资金密集型的房地产行业,融创始终重视现金流的安全,强化现金流管理,时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。

截至6月30日,融创拥有现金余额874亿元,与上年末保持平衡。债务结构上,融创保持长短期的合理比例配置,一年内到期之短期负债比例为34%,现金余额完全足以覆盖短期债务。

“一方面,融创土储丰富且优质,有条件采用更为严谨的投资发展策略,提高拿地标准,放缓拿地节奏,从而降低杠杆水平。另一方面,该公司在寻找并购机会的标准上也会更严格。随着未来较大的利润释放空间,以及逐渐拓宽的护城河厚度,使得融创净负债率有望大幅改善。”业内人士在向《投资时报》记者分析称。

融创中国稳健且有质量的增长得到了资本市场认可。随着融创中国入选恒生中国(香港上市)25指数,并于6月4日正式纳入。这也意味着该公司即将入选恒生指数,跻身蓝筹行列。同时,国际评级机构穆迪也连续两次上调该公司评级,由稳定提升至正面。

对于持续看好融创中国后市的理由,国际投行们几乎一致认为,“融创凭借自身谨慎的财务政策,其杠杆率未来将进一步下降,特别是其强劲的销售增长和充足的土地储备,足够支持其五年以上的发展。”

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